Najczęstsze błędy popełniane przy zakupie nieruchomości

Kupno mieszkania czy domu to nie tylko ogromny wydatek, ale też cały proces: od wstępnej weryfikacji finansów, przez analizę rynku, po formalności prawne i bankowe. Łatwo tu o kosztowne potknięcia.

Poniżej znajdziesz najczęstsze błędy popełniane przez kupujących – oraz podpowiedzi, jak ich uniknąć.

Ograniczenie się do jednego banku

Ufamy, że „nasz” bank zna nas najlepiej i da najlepsze warunki. W praktyce różnice w marży, prowizji, kosztach ubezpieczeń czy polityce liczenia zdolności potrafią przełożyć się na dziesiątki tysięcy złotych w całym okresie kredytowania.

Jak tego uniknąć?

– Porównaj co najmniej 3–5 banków (marża, RRSO, prowizje, ubezpieczenia, koszt pomostowego, wcześniejsza spłata i nadpłaty).

– Skorzystaj z pomocy eksperta kredytowego (dawniej: doradcy kredytowego*), który pracuje z wieloma bankami i zna bieżące praktyki oceny zdolności.

Mini-checklista porównawcza banku:

– RRSO i łączny koszt kredytu | marża i prowizja

– Rodzaj i koszt ubezpieczeń | koszt wyceny | opłaty okołokredytowe

– Zasady nadpłat i wcześniejszej spłaty | okres pomostowy i jego koszt

– Sposób liczenia zdolności (dochody, umowy, limity kart, inne kredyty)

*ustawa

Zgodnie z Ustawą z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami (Dz.U. 2017 poz. 819), tytuł „doradcy kredytowego” może być używany wyłącznie przez osoby świadczące odpłatne doradztwo obejmujące co najmniej kilka ofert banków i działające niezależnie od kredytodawców.

Podpisanie umowy i wpłata zadatku przed weryfikacją zdolności kredytowej

Wiążesz się umową (często z wysokim zadatkiem), a dopiero potem wychodzi, że bank nie przyzna kredytu albo przyzna niższą kwotę. Ryzykujesz utratę zadatku.

Jak tego uniknąć?

– Wykonaj analizę zdolności przed podpisaniem jakiejkolwiek umowy

– Sprawdź BIK – zadbaj o brak negatywnej historii, zamknij niepotrzebne zobowiązania

– W umowie przedwstępnej zastrzeż warunek uzyskania kredytu (tzw. warunek zawieszający) – w przypadku, gdy nie otrzymasz kredytu nie ze swojej winy, wpłacone środki zostają zwrócone

– Ustal czy wpłata ma formę zadatku czy zaliczki (to nie to samo). Sprawdź TUTAJ czym się różni

Niezrozumienie zapisów umów

Umowy – zwłaszcza deweloperskie czy przedwstępne – mogą zawierać zapisy niekorzystne dla kupującego. Warto skonsultować je z prawnikiem lub ekspertem finansowym, który wskaże potencjalne ryzyka i podpowie, jak się zabezpieczyć.

Zbyt krótki czas na uzyskanie kredytu

Proces przyznawania kredytu hipotecznego trwa. W umowie przedwstępnej warto wpisać realny termin, by uniknąć niepotrzebnej presji i ewentualnej utraty zadatku. Proces uzyskania kredytu hipotecznego trwa 4–8 tygodni (gromadzenie dokumentów, wycena, analiza, ewentualne dodatkowe dokumenty o które poprosi analityk). Ekspert kredytowy podpowie, jak bezpiecznie zaplanować harmonogram zakupu.

Jak tego uniknąć?

– Zapisz odpowiedni czas w umowie (np. 60 dni + możliwość przedłużenia o 30 dni)

– Równolegle przygotuj dokumenty do kilku banków (zaświadczenia o dochodach, dokumenty nieruchomości, wycena)

– Zaplanuj transakcje krok po kroku: rezerwacja → umowa przedwstępna/deweloperska → decyzja kredytowa → umowa przyrzeczona

Zakup pod wpływem emocji

Promocje, gratisy, „okazje” – wszystko to potrafi działać na emocje. Ale nieruchomości nie kupuje się impulsywnie. Przeanalizuj ofertę na spokojnie, porównaj ceny rynkowe. Presja ograniczonej dostępności, „promocje tylko dziś” – ma przyspieszyć Twoją decyzję.

Jak tego uniknąć?

– Oceń długoterminowe koszty utrzymania (czynsz, media, fundusz remontowy)

– Sprawdź ceny porównawcze w okolicy (m², standard, rok budowy)

– Wracaj do oferty po „przespaniu się” z decyzją

– Skontaktuj się z ekspertem kredytowym i sprawdź swoje możliwości finansowe. Kliknij TUTAJ.

Dodatkowe, bardzo częste błędy:

– Brak pełnej weryfikacji stanu prawnego nieruchomości

– Pominięcie „ukrytych” kosztów transakcji

– Brak bufora na zmianę stóp procentowych i raty

– Brak odbioru technicznego z fachowcem (rynek pierwotny)

– Nieuwzględnienie ryzyka „zaniżonej wyceny”

– Źle dobrany wkład własny i struktura finansowania

– Rezerwacja bez twardych warunków

– Nieweryfikowanie dewelopera/sprzedającego

Samodzielny zakup mieszkania może być bezpieczny, jeśli podejdziesz do niego metodycznie i zabezpieczysz się wiedzą oraz konsultacjami. Przemyśl to dobrze, działaj rozważnie — i wszystko pójdzie gładko!